サラリーマンかっちんのゼロから始める不動産投資：第13回

前回：【第12回】業者選びに妥協はナシ！ピッタリの不動産会社を見つけるには

物件のバリエーション＝結果論？

さて、1棟物にチェンジして2棟を購入してきましたが、これらは銀行からの融資によって購入することができました。ただ、借り入れによって物件を買っていると言っても、今のようにフルローンやオーバーローンで貸してもらうスキルは持っていませんでした。ですから、１棟買うごとに数百万円のキャッシュアウトが発生しています。

もう、手元にまとまったお金がありません。でも、物件が増えていくことによって、安定度が増すという実感も持てています。さて、これからどうやって物件を増やしていきましょうか。

 

闇雲に物件を追いかけても購入できない

　今ではお陰様で、こんな僕のところにも「収益不動産の買い方を教えてください」という相談があります。「具体的なアドバイスができるかもしれませんから、気になった物件の資料を見せてください」と伝えると、多くの場合価格も構造も統一感の無い物件資料が何枚かメールに添付されてきます。

僕自身が中古も新築も、そして木造からＲＣまで様々な物件を所有していますから、そのバリエーションの多さがリスクヘッジになっているという実感は持っています。ですが、購入時に価格も構造も様々な物件を追っても、なかなか結果には結びつかないでしょう。

今買える物件は「金額が○○○○万円程度。返済を考えると、構造は○○で、築○○年まで」という基準を、その都度持ちながら物件探しをした方が近道でしょう。バリエーションが増えるのは結果論だ、ぐらいに思っておいた方が良いと思います。

銀行に聞いてみよう

　では、今の自分には、どれくらいの物件が買えるのか。融資を受ける銀行で聞いてしまうのが一番てっとり早い方法です。僕も3棟目を購入するにあたり、メインバンクの担当者に「いくらの物件までなら融資可能か」と聞いてみました。

すると、答えは「5000万円を越えると、難しいですね」ということでした。

こういった質問をすると「物件よって結果が違うので」なんて曖昧な答えを返してくるケースも多いと思います。その場合は、「ＭＡＸで可能性があるのはいくらまでですか」と頑張ってみてください。

だって、融資可能金額を大幅に超えた物件を探しても時間の無駄ですよね。こちらにも銀行にも何のメリットもありませんから。

投資のレンジは決まった、さぁ行くぞ！

５０００万円までという銀行のスタンスが分かりました。であるなら、５０００万円以上の物件は今は見なくていいわけです。いくら魅力的な物件があっても手が届きませんから。

こうしてレンジを絞っていくことが大切ですね。

 

結果、４０００万円で、驚きの超ボロ物件を３棟目に買うことになりました。

さて、この物件はいったいどんな物件か？次回のコラムで明かしていきたいと思います。

次回に続く・・☆彡