セミナーや書籍では本来考慮すべき不動産の投資リスクは語られない

現役の不動産屋から見た「不動産投資」の常識と非常識・その5 一般に優良とされる物件が、いかに欺瞞の塊であるか。笑っちゃいますよね。売買市場と賃貸市場は違う 。そんな当たり前のことをサラっと流す業者様に私は、憤りを感じちゃいますね。その違いをきちんとご説明しないと、おそらくはお客様の側は「市場の違いによる不利益 」に長い間気づくことはないでしょうからね。 ☆セミナーや書籍では本来考慮すべき不動産の投資リスクは語られない とはいえ彼らが「嘘」を言っていないのもまた事実なんですよね。だから余計に始末が悪い。そのような姿勢で営業しているということは、不動産投資を行う上での他のリスクについても顧客の側に立った考慮は期待できないでしょう。いや、もちろん全くリスクに触れないというわけではないんですよ。こうなる危険性があるとか、このような場合に備えて、こういった準備をしておきましょう、などと、リスク潰しのようなことは一応は語られます。しかしながらそれらは基本的に、不動産取引の本質・慣行・市場性といった、本来考慮すべき項目は外されています。というか、おそらくは意図的に外しているんでしょうね。そんなことをお客様に語ったら、物件が売れなくなっちゃいます からね。 まあ、実際に業者なんてものはそんなものです。ですのでここで明らかにしていきましょう。「本来考慮すべき項目は語られない 」という事実について、その具体例を少しばかり語らせていただきますね。 たとえば空室率などが「語られない事実」にあたりますね。空室率とはその物件が空き家の状態、つまり賃借人の入っていない、無収入の状態となる割合のことを言いますが、このリスクに対して、一般の投資本やセミナー、コンサル会社や不動産業者はあまりにも無責任なのです。 不動産投資において空室期間とは、オーナーにとっては前述のとおり無収入の期間です。つまり、投資をしたのに見返りのない期間であり、不動産投資においては最大のリスクであるといえるでしょう。 にもかかわらずセミナー等では、この最大のリスクに対してまともな対策案を準備していません。ひどいセミナーになると、このリスクには全く触れないというか、空室期間があるということは一応の説明するのですが、一切の対応策を講じないところまでが存在します。 では、そういったセミナー等の言うところの空室対策とは、いったいどういうものなのでしょう。 それはですね、察しの良いお方ならもうお分かりかと存じますが、というか笑っちゃうと思いますが、優良物件さえ選んでおけば、おのずから空室期間は短くなるんですよ 、といった程度の対策なんです。 何を考えているんでしょうかね。賃貸相場に優良物件なんてないんですよ。だというのにそれが空室対策だなんて、馬鹿にしているにも程がありますよね。 ところがです。それを知らないお客様方はコロっと騙されちゃうんですね。ああ、なるほど、優良な物件なんだから空いてもすぐに埋まるはずだ。借りる側にとっても物件は魅力的なんだから、それは当たり前だよね。とね、業者様の言葉回しのテクニックに翻弄されてしまうのです。 まあ、今時はこんなことを前面に出す悪質な業者は、流石に減ってはきておりますけどね。ただ、こういったようなことをサラっと言って、脳裏に植え付けようとする業者はほぼ100％と言っていいでしょう。 だって、何を隠そうこの私だって、そういうセミナーや本を書くとなったら、もちろんのことでこの言葉回しのテクを使いますし、優良物件というのは素晴らしいんだよって、そう言い放つに決まっているんですからね。 ☆不動産投資におけるリスク管理とは？ このようにして不動産投資においては、哀しいことではありますが、空室対策が軽んじられているのは事実なのです。 もう少し対策が講じられていたとしても、部屋が空いたら物件を魅力的に見せるためにリフォームすべし、であるとか、空室率は10％と想定し、それを考慮に入れた収益をもって購入判断をするべしなどという、ありきたりな対策しか記されてないのが事実なんですよね。 まあ、こういった対策が全て「無意味だ」というわけではありませんが、空室率を想定した上での資金計画というのは、何件もの物件を所有してはじめて有効となる考え方であって、投資の初期段階においては逆に危険な考え方となってしまうんですよね。何件も所有してはじめて有効となる空室対策なんて、絵に描いた餅どころか、却って邪魔な考え方でしかないのです。 今回の不動産投資＆運用記事は「お手持ちの現金資産を、お金を生む仕組みに作り変えよう」というものであります。ＦＸで稼いで不動産で運用し、将来の自己年金を築こう、といった側面で進めておりますので、すでに何件もの不動産を運用し、もしくはまとめてホイっと何件も購入できる方の場合は観点が少し変わってきます。 ですので、これから少しずつ「お金を生むシステム」を構築していこうと、そういった考えに共感できる方のみお読み進め下さいね。すでに大きな資産を築いている方々には全く意味のない理論となる可能性がありますのでね。 ではでは、今回はここまでです。次回はもう少し踏み込んだ内容となりますので、お楽しみになさって下さいね。